Wer eine Immobilie in Italien erwirbt, sieht sich mit einem spezifischen Steuersystem konfrontiert, das maßgeblich vom zukünftigen Nutzungsstatus des Objekts beeinflusst wird. Die steuerliche Behandlung unterscheidet sich grundlegend danach, ob das Objekt als Erstwohnsitz oder als Zweitwohnsitz deklariert wird. Im Premiumsegment ist eine präzise Planung unerlässlich. Zudem müssen Sie die Steuern beim Immobilienkauf in Italien im Vorfeld exakt kalkulieren, um Erwerbsnebenkosten sicher zu bestimmen. Erfahren Sie in dieser Übersicht, welche Steuersätze, Kriterien und Besonderheiten aktuell gelten.
Der Erstwohnsitz (Prima Casa): Attraktive Vergünstigungen und ihre Auflagen
Wird die Immobilie zu Ihrem primären Lebensmittelpunkt, gewährt der italienische Staat erhebliche steuerliche Erleichterungen beim Kauf. Um von diesen Vorteilen zu profitieren, müssen jedoch strikte gesetzliche Rahmenbedingungen erfüllt sein.
- Registersteuer (Imposta di Registro): Bei einem Kauf von einer Privatperson beträgt die Registersteuer lediglich 2 % des Katasterwerts (Mindestbetrag 1.000 €) statt der regulären 9%. Der Katasterwert (Valore Catastale) liegt in der Regel deutlich unter dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie.
- Hypotheken- und Katastersteuer: Diese fallen bei einem Privatkauf mit jeweils einer Pauschale von 50 € an.
- Mehrwertsteuer (IVA): Erwerben Sie eine neue oder kernsanierte Immobilie direkt von einer Baugesellschaft, fällt anstelle der Registersteuer die Mehrwertsteuer an.
Diese liegt bei der Prima Casa bei stark reduzierten 4% des Kaufpreises.
Die zwingenden Voraussetzungen für den Erstwohnsitz-Status:
- Residenzpflicht: Sie müssen Ihren rechtlichen Hauptwohnsitz innerhalb von 18
Monaten nach der Unterzeichnung des Notarvertrags (Rogito) in die entsprechende italienische Gemeinde verlegen. - Kein Vorbesitz: Sie dürfen keine andere Immobilie in Italien besitzen, für die Sie bereits die Prima Casa-Vergünstigung in Anspruch genommen haben (es sei denn, diese wird innerhalb eines gesetzlich definierten Zeitraums veräußert).
- Ausschluss von Luxusimmobilien: Die Ermäßigung ist gesetzlich ausgeschlossen für Objekte, die im Kataster als Luxusgüter klassifiziert sind. In diesen Fällen greift auch beim Erstwohnsitz der reguläre Steuersatz.
Der Zweitwohnsitz (Seconda Casa): Die steuerliche Realität für Ferienimmobilien
Für die meisten ausländischen Käufer, die ein exklusives Refugium als Feriendomizil oder saisonalen Rückzugsort suchen, kommt die Regelung für den Zweitwohnsitz zur Anwendung.
- Registersteuer (Imposta di Registro): Bei einem Kauf von privat beläuft sich der Steuersatz auf 9 % des Katasterwerts (Mindestbetrag 1.000 €).
- Hypotheken- und Katastersteuer: Auch hier gelten die fixen Pauschalsätze von jeweils 50 € bei Transaktionen zwischen Privatpersonen.
- Mehrwertsteuer (IVA) beim Bauträgerkauf: Wenn der Verkäufer ein gewerbliches Bauunternehmen ist, fallen 10% IVA auf den im Vertrag deklarierten Kaufpreis an.
Handelt es sich um eine historisch oder baulich als Luxusgut eingestufte Immobilie, erhöht sich dieser Satz auf 22 % IVA.
Laufende jährliche Steuern und Erwerbsnebenkosten
Neben den einmaligen Erwerbssteuern sollten Sie bei der Budgetierung die laufenden jährlichen Belastungen im Auge behalten:
- Grundsteuer (IMU): Während der Hauptwohnsitz (Prima Casa) in Italien weitgehend von der jährlichen Gemeindesteuer befreit ist (Ausnahme: Luxusimmobilien), ist die IMU für jeden Zweitwohnsitz obligatorisch und richtet sich nach dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde.
- Müllgebühr (TARI): Diese wird von der Gemeinde erhoben und basiert auf der Quadratmeteranzahl der Immobilie sowie der potenziellen Personenanzahl.
- Notar- und Maklerhonorare: Unabhängig vom Wohnsitzstatus fallen Honorare für den betreuenden Notar (Notaio) sowie die Vermittlungsprovision an, welche den Gesamtaufwand der Transaktion abrunden.
Ein transparenter und rechtlich sauber begleiteter Kaufprozess nimmt jede Komplexität aus dem Immobilienerwerb. Er sorgt dafür, dass Sie alle Steuern beim Immobilienkauf in Italien sicher überblicken.
